Courtier Prêt Immobilier Angers

Apprendre à comparer deux simulations de financement



La comparaison de deux simulations de financement peut s'avérer, au premier abord, un exercice très compliqué.

Tout d'abord, et c'est le point de départ de tous les problèmes, chaque banque a son propre outil logiciel pour réaliser les simulations de crédit immobilier. Il n'y a donc aucune uniformisation dans la présentation du résultat.

La plupart des emprunteurs, pour tenter de s'y retrouver, essaient donc de se raccrocher à des notions qu'ils ont trouver sur internet telles que le TEG, le TAEG, le taux hors assurance ou le coût du crédit. Malheureusement, cette analyse est partielle, fausse et ne fait qu'ajouter à la confusion.



Méthode de comparaison juste, simple et rapide : la mensualité


La méthode juste est la plus simple qu'il soit : il suffit de prendre votre mensualité assurance incluse et de la multiplier par le nombre de mois de votre crédit immobilier

Exemple: vous payez une mensualité de 950€ et une durée de 300 mois. Le coût de votre projet est donc de 950*300€ à la date de mise en place de votre crédit.

Le raisonnement est identique lorsque vous avez des mensualités différentes dans le temps.
Exemple: vous payez 950€ pendant 180 mois puis 900€ pendant 120 mois. Le coût du projet est donc de 950*180€+900*120€

En effet, la mensualité assurance incluse comprend tous les éléments :
  • L'assurance de prêt évidemment

  • Le capital emprunté

  • Les différents prêts (prêt à taux zéro, 1%, prêt principal,….) (il est très rare aujourd'hui de ne pas faire de lissage)

  • Le coût des intérêts


Mais avant d'arriver à comparer par cette méthode deux simulations de financement, il faut bien évidemment partir sur des paramètres identiques. Et c'est là tout votre travail : vous assurer que les paramètres d'entrée sont identiques pour toutes les simulations.


Les méthodes à éviter


Revenons tout d'abord sur les méthodes à ne pas utiliser pour comparer deux simulations de financement
  • Le TEG (taux effectif global): certaines banques présentent un TEG prêt par prêt, d'autres un TEG global (avec prêt à taux zéro,….). Il est donc impossible de s'y retrouver surtout que vous ne connaissez pas la formule qui permet de calculer ces TEG.

  • Le coût du crédit : tout prêt immobilier est aujourd'hui composé d'au moins trois prêts : le prêt principal, le prêt à taux zéro et souvent un prêt 1%. Certaines banques n'intègrent pas le coût des prêts externes tels que le 1% (ni le capital d'ailleurs) alors que d'autres le font. De plus, le coût du crédit peut être présenté hors assurance si vous prenez une assurance de prêt externe à la banque. Il est donc impossible de vous y retrouver

  • Le taux hors assurance: trop simpliste évidemment car il faut aussi compter les taux d'assurance de prêt (ce n'est qu'un élément parmi d'autres).

  • Le taux d'endettement : ce critère est évidemment trop limitatif


Comparer à paramètres identiques


il ne s'agit pas ici de rentrer dans la négociation de tel ou tel poste de dépense mais uniquement de s'assurer que vos simulations de financement sont faits à paramètres identiques.

Vos paramètres


  • Votre situation familiale : le nombre de personnes au foyer, vos revenus actuels, votre Revenu Fiscal de Référence,...

  • Votre projet : donnez toujours le montant global de votre projet : achat + travaux + coût des finitions,….. ne déduisez surtout pas tout ou parti de votre apport

  • Votre apport personnel

  • La durée souhaitée du prêt principal

  • Les quotités d'assurance de prêt.

  • imposer ou pas le lissage de vos différents prêts


Les paramètres de la banque


  • Le montant des frais de dossier,

  • Le coût et la nature des frais de garanties (caution ou hypothèque)

  • Le taux hors assurance et les taux d'assurance de prêt

  • Les prêts bonifiés que certaines banques proposent parfois



Mentions légales - Adresse commerciale : FinancImmo - 20 Bis Avenue Pasteur - 49100 Angers - De Loïc Le Bris