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Droit au Bail



Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Un locataire qui ne trouve par preneur pour son fonds de commerce peut vendre son droit au bail commercial, c'est-à-dire le droit au renouvellement du bail commercial pour les activités prévues (dans le bail).


Droit au bail et Fonds de Commerce



Il y a souvent confusion entre droit au bail et fonds de commerce.
  • Le Fonds de commerce comprend éléments essentiels que le commerçant peut parfois céder isolément : la clientèle (sans clientèle, il n'y a pas de fonds de commerce), l'achalandage, le droit au bail, l'enseigne et le nom commercial, les licences (boisson par exemple), les marchandises, le matériel. Il y a parfois des fonds de commerce sans droit au bail (forains par exemple)
  • Le droit au bail : c'est uniquement le droit à la jouissance d'un local, soit par un bail commercial de trois, six, neuf années, consenti par le propriétaire, soit par l'acquisition d'un bail commercial d'une personne qui en était le locataire.

La valeur d'un droit au bail est donc la valeur minimale du fond de commerce associé.


Valeur du droit au bail



Le droit au bail commercial prend naissance dans la différence pouvant exister, pour l’acquéreur, entre la valeur locative de marché (qui dépend fortement de la valeur de l’emplacement) et le loyer effectivement payé. C’est donc l’actualisation de l’économie de loyer entre la date d’acquisition du droit au bail et le terme du bail.
Pour estimer le droit au bail commercial, on soustrait le montant du loyer payé à la valeur locative de marché pour le local en question. Puis on multiplie ce montant par un coefficient d'emplacement qui peut varier entre 1 et 12



Droits d'enregistrement droit au bail



La cession de droit au bail doit être enregistrée auprès du service des impôts dans le délai d'un mois à compter de sa signature. L'acquéreur doit alors acquitter des droits d'enregistrement progressifs se décomposant de la manière suivante : 0 % entre 1 et 23 000 €, 3 % entre 23 000 € et 200 000 € et 5 % au delà de 200 000 €.

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