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L'achat immobilier locatif : conseils et B-A-BA




Il s'agit ici de vous donner quelques principes sur les bons choix à faire en terme d'investissement locatif et les modalités de financement associées.


L'objectif d'un achat locatif


Même si le prix de l'immobilier connait des fluctuations importantes depuis plusieurs années (aussi bien à la hausse qu'à la baisse), l'achat d'un bien locatif reste toujours, à long terme, une opération financière rentable qui permet de répondre à un ou plusieurs objectifs patrimoniaux:
  • Un complément de revenus à la retraite (une fois que le crédit est payé)
  • Une solution d'épargne (60% de la mensualité est payée en général par le loyer)
  • La constitution d'un patrimoine pour ses enfants
  • La protection de ses proches (grâce à l'assurance de prêt)
  • Une solution pour payer moins d'impôt (loi Scellier, malraux, nue-propriété, LMNP)
  • Une diversification de son patrimoine : le lissage des risques du patrimoine passe par une diversification des investissement: financier ou immobilier; sortie en rente ou en capital. Au niveau de l'immobilier, un investissement LMNP s'apparente par exemple à un placement en rente alors que l'achat d'un bien en location nue s'apparente à un placement avec sortie en capital.


Conseil : commencez par déterminer vos objectifs et donnez leur une priorité dans le temps. Cela déterminera la nature de l'opération


Choix du bien locatif : la logique avant tout


Mais avant toute chose, il vous faut sélectionner le bien immobilier sur la base de critères logiques:
  • La situation géographique car il faut penser à la revente : on restera évidemment sur les villes où le marché de la transaction immobilière est fluide (les 15 premières villes de France et leur première couronne; l'IDF étant l'exception)
  • La demande locative à court, moyen et long terme (levez la tête et regardez le nombre de panneaux "A louer" ou "A vendre") dans la ville que vous avez sélectionné
  • Le type de bien en fonction de cette demande locative (T2, T3, ... maisons). On optera plutôt pour des maisons en première couronne des grandes villes de province.
  • Mettez vous à la place de votre futur locataire en faisant abstraction de vos goûts : vérifier la proximité des transports et des commodités, la proximité des nuisances (autoroutes, aéroports,…..)


Conseil : soyez logique. Et si vous avez un doute; n'achetez pas.


Le montage financier : in fine ou amortissable


Le choix du montage financier est un élément primordial de l'investissement: il faut étudier de près la durée et le type de financement (amortissable ou In Fine) en fonction de trois critères :
  • L'effort mensuel souhaité (= mensualité - loyer - économie d'impôt (le cas échéant)). Cette notion d'effort déterminera l'apport que vous devrez mettre dans l'opération
  • Votre taux d'endettement après opération (ne pas se mettre la pression).
  • Le souhait de faire dans un avenir proche d'autres opérations immobilières locatives ou pas

La plupart des banques financent un achat locatif sur une durée maximale de 20 ans pour un prêt amortissable et ne demandent pas apport.

Conseil : préférez le prêt amortissable au prêt In Fine. L'achat d'un bien locatif a, entre autre, pour but, de diversifier son patrimoine. Evitez donc de croiser cet investissement immobilier avec les aléas de la bourse (ou assimilé via les supports proposés sur un contrat d'assurance vie).

95% de nos clients qui ont souhaité faire un prêt In Fine dans les années folles (2005-2006) sont aujourd'hui passés en amortissable.



Apport ou pas d'apport


Une légende veut qu'il ne faut jamais mettre d'apport dans le financement d'un achat immobilier locatif. Mais d'où vient ce principe?. Tout simplement des lois fiscales De Robien, Boorlo ou autres dont l'objectif était de maximiser un déficit foncier et donc d'opter pour un prêt In Fine sans apport.

Ce principe était déjà discutable à l'époque mais est totalement faux pour la loi scellier qui génère directement une économie sur l'impôt (le déficit foncier généré par le prêt immobilier représente une part très faible de la défiscalisation).

En général, il est toujours préférable de mettre un apport:
  • Cela permet de rassurer la banque qui va vous financer
  • Il faut mettre au minimum le montant des frais d'acquisition (frais de notaire et de garantie) : vous commencez ainsi à rembourser dès la première année une partie du capital (et donc du bien immobilier)
  • Il faut caler le montant de l'apport avec la notion d'effort mensuel souhaité : mensualité - loyer = votre effort

Conseil : amenez au moins en apport les frais de notaire et de garantie (d'agence si tel est le cas) + payez les intérêts intercalaires dans le cas d'un projet dans le neuf



Rendement et plus-value


La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (frais notaire et agence inclus). Pour le rendement locatif, c'est un peu plus compliqué : il se calcule de mille façons mais gardez toujours cette règle simple : ((montant du loyer*12)/(Prix d'achat hors frais))*100. Vous obtenez ainsi un pourcentage. Plus ce chiffre est élevé (de 2 à 6%), plus votre placement sera rentable.

Il n'est plus possible aujourd'hui d'avoir à la fois et le rendement et la plus-value à la revente. Il faut donc faire un choix !.

A paris ou en région parisienne, l'investisseur joue plutôt la notion de plus-value à court ou moyen terme. Mais le prix au mètre carrés est trois fois plus cher qu'à Angers par exemple.
En province, si vous optez pour du coeur de ville, vous privilégiez la notion de revente (le coeur de ville est toujours un marché fluide en terme de transaction) mais pas forcément la plus-value sur du court terme;
Si vous vous écartez du coeur de ville, vous jouez plutôt la carte du rendement.

Conseil : votre budget va déterminer la ville; ne faites pas l'erreur d'acheter à tout prix dans une ville donnée si vous n'avez pas les moyens d'acheter un bien dont la surface correspond à la demande locative



Evitez d'allier l'utile à l'agréable


Beaucoup d'investisseurs cherchent à allier l'utile à l'agréable. Par exemple, acheter un studio à Paris en défiscalisation et en supposant que cela servira à ses enfants. Autant vous dire que même si cela arrivait, il y a 90% de chances que son université sera à l'est et votre appartement à l'ouest ou vice et versa. Les exemples sont nombreux …… et la conclusion toujours identique. Evitez d'allier l'utile à l'agréable.
Pour ne pas vous tromper dans votre investissement, relisez la toute première section : respectez vos objectifs et donnez leur une priorité dans le temps.

Conseil : faites votre investissement locatif. Revendez le plus tard et servez vous du capital généré pour ensuite seulement acheter un logement étudiant, une résidence secondaire,………



Que faire en cas de chute de l'immobilier


Attendre tout simplement. Vous avez un locataire qui paie un loyer. Attendez donc que le marché se retourne et devienne favorable



L'immobilier n'est pas une science mais un domaine où il faut être logique.



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