Courtier Prêt Immobilier Angers

L'investissement PINEL



Vérifié le 08/02/2019

La nature de l'investissement


Il s'agit d'une acquisition d’un logement neuf, en VEFA, un projet terrain + construction, ou un logement avec travaux pour remise à l’état neuf (cette dernière possibilité est très peu utilisée).

Le bien doit être situé en zone Abis, zone A ou zone B1 (le zonage des villes est identique à celui du prêt à taux zéro). Le logement doit également respecter les exigences en matière de performance énergétiques de la RT2012 (RT=Réglementation Thermique) ou BBC2005 (BBC= Bâtiment Basse Consommation).

La mise en location et le locataire


L'achèvement du bien et la mise en location sont soumises à plusieurs conditions :

  • Le logement doit être loué dans les 30 mois suivant l’acte authentique,
  • Il doit être loué dans les 12 mois après l’achèvement,
  • La location doit être une location nue (bail de la loi de 1989 suivant le modèle fixé par le conseil d'état),
  • Il y a un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans suivant l’option choisie,
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire,
  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant,
  • Le Revenu Fiscal de Référence (RFR N-2) du futur locataire doit être inférieur à un certain plafond (plafond identique à celui du Prêt à taux zéro (PTZ)).

La surface PINEL et le montant du loyer


Le montant maximum du loyer est déterminé par trois facteurs:
  • La Surface Utile Pinel = Surface habitable + 0,5*Surface des annexes avec un plafonnement à 8m^2,
  • Un coefficient multiplicateur : (19/Surface utile)+0,7. Le coefficient est plafonné à 1,2,
  • Un respect des plafonds de loyers par m^2. En 2018, les plafonds sont les suivants : Zone A Bis: 16.96 €, Zone A: 12,59 €, Zone B1: 10,15 €, Zone B2: 8,82 €.

Exemple
Le bien a une surface de 55 m^2 et 6m^2 d'annexe. Le bien se situe en zone B1. Le montant du loyer est donc de (55+6/2)*(19/58+0,7)*10,15 = 604,94€ par mois.


La réduction d’impôt


La réduction d’impôt est 2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans soit :
  • Sur 6 ans de 12 %.
  • Sur 9 ans de 18 %
  • Sur 12 ans de 21 %
L’étalement de l’avantage fiscal est linéaire.

Exemple
Vous achetez un bien de 300.000€ avec un engagement de location sur 12 ans. La réduction d’impôt sera de (300.000€)*0,21%/12= 5.250€ par an pendant 12 ans

L’économie d’impôt se calcule sur le prix de revient : achat + Frais de notaire ou autre frais annexe. Les frais annexes pris en compte ne rentre pas ensuite dans les charges foncières.

Cependant, l’avantage fiscal est plafonné par plusieurs facteurs :
  • Un plafond de 5.500 € par mètre carré de surface habitable,
  • Un plafond d’investissement retenu de 300.000€,
  • La réduction s’applique uniquement sur deux logements maximum par an,
  • Le plafond global des niches fiscales est fixé à 10.000 € / an.


Outre-Mer (Dom Tom)


En Outre-mer, la surface utile PINEL est égale à : Surface du bien + Varangue (terrasse couverte) plafonnée à 14m^2.

La réduction d’impôt est de
  • 23% sur 6 ans
  • 29% sur 9 ans
  • 32% sur 12 ans
Les niches fiscales sont plafonnées à 18.000€.

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