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Les précautions à prendre en LMNP



Le LMNP consiste à investir dans une résidence service (tourisme, affaire, personnes âgées, médicalisée ou non,…). Ce dispositif est souvent présenté avec les quatre avantages suivants :

  • Vous ne vous occupez de rien. Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence et percevez des loyers qu’il y ait un locataire ou pas, 
  • Vous dépendez du régime des BIC et amortissez à ce titre le bien (ce qui vous permet de créer une charge reportable). Au terme de la période de prêt immobilier, vous percevez des revenus BICs non fiscalisés
  • En achetant dans le neuf, vous récupérez la TVA. Vous achetez donc le bien HT
  • Le rendement interne de l’opération immobilière est supérieur au bien en location nue

Le LMNP correspond à différents profils d’investisseurs :

  • Des personnes qui ne veulent ou ne peuvent s’occuper de la gestion locative (ex : les militaires qui sont sans cesse en mutation),
  • Des professions médicales qui comprennent bien l’intérêt d’investir dans une maison de retraite (l’état se désengageant complétement du problème)
  • Des personnes souhaitant avoir un complément de revenus à la retraite (grâce à la notion de revenus non fiscalisés)

Mais il faut prendre ses précautions si vous souhaitez investir en LMNP, et ce pour les 3 raisons suivantes:

La revente


Le marché de la revente d’un LMNP n’est pas un marché fluide. En effet, si vous souhaitez revendre votre LMNP, vous n’allez pas passer une annonce sur le bon coin du type : « vend chambre étudiante avec bail commercial,….. ». Vous allez attendre un peu avant d’avoir des appels. Vous êtes donc obligé de repasser l’intermédiaire du promoteur qui vous l’a vendu ou par des professionnels de la revente du LMNP. Ce sont eux qui vont chercher un acquéreur.

La cession de votre LMNP et sa revente à un nouvel investisseur vont engendrer des frais de transaction immobilière, ce qui va minorer le prix de vente et donc votre plus-value.
Aussi, l’investissement en LMNP ne doit se faire QUE dans la cadre d’un investissement que vous allez conserver à terme.

La robustesse du gestionnaire


Vous signez un bail commercial qui est sécurisé ….. tant que le gestionnaire de la résidence existe. Il est donc important de vérifier la solidité financière du gestionnaire en allant par exemple sur societe.com

La valeur vénale du bien


Le LMNP est toujours vendu au travers d’un rendement alléchant (on voyait du 5% de rendement dans les premières années du dispositif). Ce rendement était possible grâce à la grande différence entre la facturation faite au locataire final par le gestionnaire et le revenu donné à l’investisseur par ce même gestionnaire. Donc, généralement, les investisseurs ne regardent pas le prix au mètre carré. 

Aussi, si vous investissez en LMNP, comparez le prix de vente avec celui de biens similaires en location nue.

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