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Le LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel)



Le LMNP (Loueur en meublé non Professionnel) consiste à investir dans une résidence service. Il existe différentes destinations du bien : en résidence Affaire, tourisme (ex : center parc), étudiante, pour personnes âgées médicalisée (EHPAD) ou non. L’acquisition peut se faire dans le neuf ou l’ancien en fonction de l’intérêt fiscal souhaité mais la plupart des ventes s’effectue aujourd’hui dans le neuf.

Vous achetez donc par exemple une chambre pour étudiant et une quote-part des parties communes. Vous signez ensuite un bail commercial d’une durée de 9 ans ferme avec loyer garanti avec le gestionnaire de la résidence. Cela signifie que vous ne vous occupez de rien et que vous percevez vos loyers qu’il y ait un locataire ou non. C’est donc le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de la gestion locative : recherche des locataires, rédaction des baux, état des lieux, perception des loyers.
De votre côté, vous avez pour obligation de garder le bien pendant 9 ans

Ce dispositif permet d’avoir plusieurs avantages fiscaux


La TVA


Vous récupérez la TVA pour un bien dans le neuf. La TVA est récupérée par l’investisseur ou directement déduite par le promoteur. Vous gagnez donc 20% sur la valeur du bien puisque vous l’achetez HT. Cette récupération de TVA n’est possible que si il y a fourniture de 3 services aux locataires (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, réception de la clientèle) et si les loyers perçus sont soumis à TVA.


L’option Censi-Bouvard


Vous pouvez opter pour l’option Censi-bouvard : vous bénéficiez, pour 2015, d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur HT du bien à répartir sur 9 ans de façon linéaire.


L’option amortissable


La seconde option est l’option Amortissable : vous pouvez amortir le bien sur une période généralement de 30 ans, permettant ainsi de créer une charge comptable. L’amortissement non utilisé une année N est reportable l’année suivante.


Le régime fiscal : le régime BIC


Quelque soit l’option choisie, vous dépendez du régime des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel. Le régime réel est presque uniquement retenu pour ce type d’investissement car il vous permet de déduire l’ensemble des charges suivantes : intérêts, d’emprunt, frais d’établissement, taxe foncière, taxe professionnelle, amortissement de l’immobilier (hors terrain), amortissement du mobilier…


Dans un investissement LMNP avec option amortissement, on distingue généralement deux phases :

Phase 1 : durant la durée du prêt immobilier, les intérêts d’emprunt et les charges d’exploitations absorbent la totalité ou quasi-totalité des revenus BIC. Les amortissements non utilisés sont donc stockés et mis de côté. Durant cette première phase le résultat BIC est égal à 0€.

Phase 2 : la phase de revenus. A la fin du prêt immobilier, vous utilisez les amortissements différés pour maintenir le résultat BIC à 0€.

C’est la raison pour laquelle le LMNP est souvent présenté comme un investissement permettant de générer des revenus complémentaires non fiscalisés.

Mise à jour : 01/10/15

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